Что такое кадастровая стоимость и как она определяется
Кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости на определённую дату с точки зрения государства. Обычно она не совпадает с рыночной стоимостью, причём разница бывает существенной. Применяется, в том числе при расчёте земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», проводится по решению органов власти региона. Её определяют специально созданные государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают органы исполнительной власти каждого региона.
При расчёте учитываются местоположение, год постройки и степень износа дома, вид объекта и его площадь, наличие и вид инженерных коммуникаций.
Не берутся в расчёт индивидуальные характеристики (ремонт, вид из окна, близость и качество объектов инфраструктуры и пр.). Таким образом, кадастровая стоимость квартир с одинаковыми планировками в одном доме, как правило, совпадает.
Информация о рыночной стоимости жилья нужна для совершения сделок с недвижимостью, решения спорных вопросов в суде, установления стоимости имущества должника-банкрота, для представления в госучреждения.
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.
Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления. Бюджетное учреждение вправе принять решение об отклонении заявления или об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде.
Может ли измениться кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость может измениться при очередной оценке, которую проводит государство. Также этот показатель может измениться, если объект недвижимости трансформировался (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры).
Ещё одна причина, по которой может поменяться кадастровая стоимость, – обжалование или исправление технической ошибки в ЕГРН.
Как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости можно несколькими способами:
1) на сайте Росреестра с помощью простых и удобных сервисов:
- «Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений). Для этого достаточно выбрать любой объект на карте и ознакомиться с данными о нём, в том числе с его кадастровой стоимостью;
- «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». С помощью этого сервиса можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капитального строительства, но и помещений. Поиск проводится как по номеру объекта недвижимости, так и по его адресу;
- «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Поиск проводится по кадастровому номеру объекта недвижимости;
2) из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью неё можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить её. Такая выписка выдаётся бесплатно любому лицу, её можно получить как в офисах МФЦ, так и на сайте Росреестра, на сайте госуслуг и через сервис Федеральной кадастровой палаты;
3) в личном кабинете на сайте ФНС России. Этим способом можно узнать кадастровую стоимость в отношении тех объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги.
В каких случаях следует запрашивать кадастровую стоимость
- для расчёта налогов (налог на имущество исчисляют в ФНС, налогоплательщик получает квитанцию в личный кабинет налогоплательщика или по почте, однако можно запросить кадастровую стоимость, чтобы заранее узнать сумму налога);
- для оформления наследства (госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство рассчитывается исходя из кадастровой или рыночной стоимости объекта);
- при обращении в суд (госпошлина при имущественных спорах в отношении объектов недвижимости будет определяться исходя из кадастровой стоимости).
Можно ли оспорить кадастровую стоимость
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Сделать это может любой человек, компания или арендатор. Основанием для оспаривания может служить установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление об оспаривании можно подать лично, обратившись в региональные органы исполнительной власти или в офисы МФЦ, направив почтовым отправлением или онлайн через портал госуслуг.
Чтобы оспорить кадастровую стоимость через суд, потребуются следующие документы:
- исковое заявление;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенные копии документов, на основании которых возникло право собственности;
- отчёт об определении рыночной стоимости объекта (в бумажном и электронном виде), экспертиза этого отчёта (при оспаривании кадастровой стоимости в пользу рыночной);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (при оспаривании недостоверных сведений);
- доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде;
- документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо учёной степени по юридической специальности;
- справка об уплате госпошлины.
При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо учитывать, что производство будет осуществляться в соответствии с Кодексом административного производства, которым предусмотрено профессиональное представительство (представителями могут быть только адвокаты или лица с высшим юридическим образованием). Следовательно, стоимость юридических услуг может быть выше по сравнению со стоимостью услуг по ведению обычного гражданского дела.
Следует помнить, что пересмотренная кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки, поэтому не исключено, что процедуру оспаривания придётся повторять каждый раз после переоценки. С учётом расходов, которые нередко превышают размер налога, смысл в оспаривании кадастровой стоимости есть только в случае, если квартира стоит десятки миллионов рублей, а её кадастровая стоимость сильно завышена.
С 2020 года изменены правила оспаривания кадастровой стоимости. В частности, новый порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. Собственник может заказать оценку рыночной стоимости, и если она окажется меньше кадастровой – он будет вправе подать заявление на переоценку кадастровой стоимости. Для этого следует обратиться в бюджетное учреждение, определённое субъектом РФ, или сразу в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В обоих случаях нужно будет собрать доказательства.
Нововведения
С 2023 года будет действовать обязательный досудебный порядок: для снижения кадастровой стоимости сначала нужно будет обращаться в бюджетное учреждение, установившее эту стоимость. Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней.
Ещё одно нововведение – отмена требования, согласно которому отчёт об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Заявление об установлении кадастровой стоимости можно подать в течение шести месяцев после проведения оценки независимым специалистом.
Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности.