Управленческий ликбез

«Одна палка, два струна – ты хозяин вся страна». Ну, может, и не вся страна, но ответственность за многоквартирный дом согласно действующему законодательству целиком возложена на собственников. В том числе – за выбор управляющей организации. Как выбирать, чтобы потом не было мучительно больно, — читайте в цикле наших публикаций «Управленческий ликбез».

Такие разные «управляшки»
Мы не будем сегодня останавливаться на таких формах управления, как непосредственное или посредством ТСЖ. Они почему-то так и не получили у нас в стране широкого распространения и суммарно составляют 27% на рынке ЖКХ России. Ведущим способом управления был и остается — при помощи управляющей компании (УК). В народе их прозвали управляшками.

В Новоуральске — 13 управляющих организаций и одно ТСЖ. Первое и самое главное отличие их друг от друга – в объеме обслуживаемого жилья. По этому параметру «управляшки» делят на большие и маленькие. И, если честно, это все, что нужно знать об УК. Потому что эта характеристика – базовая.

Мал, да удал
Итак, в чем преимущества маленькой УК перед большим братом –
управляющей компанией с несколькими сотнями МКД в активе? Самое очевидное – близость к народу. Когда УК обслуживает 3-5 домов, не так сложно запомнить всех жильцов в лицо уже на первом году работы. И работать, соответственно, по непосредственным заявкам собственников. По этой же логике директор маленькой управляющей компании должен быть всегда в свободном доступе: забот-то у него немного, время на общение с жителями должно быть всегда.

Всегда ли права народная мудрость?
Чтобы вести более предметный разговор, давайте проанализируем положение вещей на конкретных примерах. Возьмем одну из заметных маленьких УК Новоуральска «Атриум». Созданная в 2009 году компания на сегодняшний день имеет в своем активе 6 домов в управлении (из них три бывших общежития) и почти 35,8 миллиона рублей долга (по данным публичной финансовой отчётности, www.rusprofile.ru). Совокупные убытки за пять лет работы (с 2013 г. по 2018 г.) «Атриума» составляют порядка 36,3 миллиона рублей, это по 7 с лишним млн руб. ежегодно. Если включать, например, субсидиарную ответственность, то на каждую квартиру в управлении УК «Атриум» приходится по 62 тысячи рублей долга. По сути, у компании налицо все признаки банкротства, а никак не удальства, как утверждает поговорка.

– Он хороший специалист?
– О, да, у него есть визитка!
О компаниях, в арсенале которых имеется лишь стул и визитка руководителя, мы уже говорили. ООО «Атриум» имеет в своем арсенале, конечно, больше одного стула. Так, в штате предприятия числится 7 сотрудников (данные сайта https://my-gkh.ru/). Из них 6 управленцев и 1 рабочий. Зачем шестерым начальникам один бедолага работник, не очень понятно. Как не очень понятно и то, какими силами организация в принципе может осуществлять управление многоквартирниками. Ни единого инженера, ни энергетика, строителя… да чего там: УК, занимающаяся управлением МКД, не имеет своей аварийной службы и до 1 мая 2020 года пользовалась услугами аварийной службы ООО «УЖК «Новоуральская». То есть в случае форс-мажора жителям домов под управлением «Атриума» рассчитывать приходится не на свою, а на стороннюю управляющую организацию.

Куда уходят деньги, в какие портмоне?
Деньги – это совершенно предметная вещь. Из ниоткуда они не берутся. И не уходят в никуда. На данный момент в отношении ООО «Атриум» открыто 15 исполнительных производств на общую сумму 25 млн. руб. Расчётные счета заблокированы судебными приставами. Откуда же эта УК берет деньги на повседневные нужды своих владельцев? Тут все просто: принцип пирамиды.
Сейчас в управлении «Атриума», как мы уже говорили, 6 домов. Три из них (данные с ГИС ЖКХ) — №№ 23, 23а и 1 по ул. Советской – идеальные плательщики, 98% сборов! Еще три — №№ 7, 7а по ул. Промышленной и № 11 по ул. Ленина – собирают всего 62,8%. Плюс миллионные долги и арестованные счета. Таким образом, жители трех домов с Советской просто-напросто оплачивают обслуживание неблагополучных домов с Промышленной и Ленина. Ну и в довесок – погашение долгов своей УК. Когда ресурс иссякнет (что неизбежно), резко прекратятся какие-либо работы по облуживанию домов и компания займется поиском новых МКД-доноров. Так уже было с жильцами домов №№ 5 и 8 по ул. Октябрьской, которые, хлебнув лиха с «Атриумом», правдами и неправдами перешли в другую УК. Несмотря на яростное сопротивление директора «Атриума» и долгие разбирательства.

Ловить рыбку в мутной воде
Все честные УК страны давным-давно перешли на прямые договоры между жителями и ресурсоснабжающими организациями. То есть деньги за свет-воду-тепло поступают от собственников напрямую на счета ресурсников, минуя УК. И это правильно! В первую очередь, это делает работу управляющей организации максимально прозрачной.
Однако УК «Атриум» до сих пор не ввела у себя такие взаимоотношения и продолжает аккумулировать на своих счетах деньги собственников за потребленные ими ресурсы. По идее, компания должна сразу после поступления денег от добросовестных плательщиков перечислять их РСО. Однако задолженность «Атриума» перед ресурсоснабжающими организациями огромна, если не сказать чудовищна. Отсюда вопрос: где деньги, Зин? И почему организации выгодно поддерживать мутную схему посреднической оплаты услуг?

Картина последняя: печальная
Начиная с 2012 года новоуральские дворы и дома преображаются. Все больше красоты приходит в жизнь горожан. И все это – за бюджетные средства. Максимально по программе софинансирования собственники вносили 10% от общей стоимости работ по благоустройству внутрикварталок. А начиналось все с 5%. Для всего города. За исключением жильцов тех домов, которые находятся под управлением «Атриума». По той простой причине, что у «Атриума» долги перед бюджетом. А значит, участвовать в муниципальных программах компания не может. Таков закон. А вместе с компанией-должником пролетают мимо бюджетных денежек на благоустройство своих дворов и жильцы тех МКД, которые доверили правление своими домами маленькой, но не такой уж близкой к народу управляющей компании. И печальный это получается полет…

Роман Беседин для «Нашей городской газеты»