Январь – время окончательного подведения итогов предыдущего года. ЭТО Делается для того, чтобы оценить полученные результаты и сделать выводы на будущее. Выводы при этом самые разные: от понимания «точек концентрации внимания» до полного пересмотра стратегии работы. Подвела итоги работы в 2019 году возглавляемого ею предприятия и генеральный директор ООО «УЖК «Новоуральская» Ирена Ислентьева. По ее мнению, год был непростой, но интересный.
МУСОР: ИГРАЕМ ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ
С 1 января 2019 года изменилась система обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Тема сразу стала громкой и очень непросто далась всем участникам рынка. Новый год ознаменовался существенным повышением оплаты за ТКО, что сильно ударило по карману собственников и вызвало негатив. Сами отходы росчерком пера законодателя стали «вдруг» называться коммунальными, в то время как раньше считались жилищными. Изменилась и система договорных отношений: появился региональный оператор как субъект этих отношений, и договор на вывозку мусора у ООО «УправдомАвто» теперь не с управляющей жилищной компанией, а с региональным оператором.
Нашей же управляющей компании пришлось приземлять и отрабатывать множество организационных моментов, приводить механизм в соответствие с нормативными документами. Реальность такова: все коммунальные услуги у нас, в России, должны начисляться и оплачиваться по показаниям счетчиков. Если есть счетчики или возможность их установить – все только по счетчикам, и законодательство очень строго подходит к этому. В случае с мусором счетчиков нет и в ближайшее время точно не будет. И как начислять и оплачивать услугу вывоза твердых коммунальных отходов, которые стали (вдруг!) коммунальной услугой? Как и на основании каких документов делать перерасчет для временно отсутствующих по месту прописки граждан? С коммунальными (привычными нам) услугами – там понятно: нет у тебя счетчика – оплачиваешь по нормативу, потому что рассчитать примерный расход воды в сутки — это реально. А как это делать с ТКО – совершенно непонятно. И были непростые 3 месяца, когда мы совместно с представителями регионального оператора, ГЖИ и министерства утрясали систему, в том числе систему перерасчетов, приземляя перечень документов, необходимых от гражданина.
Еще один момент. С сентября 2019 года расценка тарифа за мусор уменьшилась: оказалось, что РЭК «ошиблась» с расчетами тарифа на вывоз мусора, «ошибочка» – аж на 31%. Будет ли перерасчет за прошлый период – непонятно, а тем временем решение о снижении тарифа оспаривается в суде.
В общем, тема ТКО – непростая. Мы как управляющая компания реально ощутили: мусора стало в разы больше, чем его было раньше. Потому что раньше жители при проведении тех же ремонтов, нанимая строительные организации, поручали им самим вывозить строительный мусор. Сейчас же им завалены контейнерные площадки.
ГОРЯЧЕЕ ДОЛЖНО БЫТЬ ГОРЯЧИМ
Качество горячей воды летом — тема, которая безусловно волнует горожан, ведь 50% квартплаты в Новоуральске, — это оплата горячей воды и отопления. Сумма оплаты большая, и в то же время летом в некоторых домах горячая вода — еле теплая. Это происходит из-за того, что на летний период одна труба выводится из эксплуатации, и мы имеем дело только со второй трубой, вода в которой при отсутствии водоразбора остывает, ведь в ней нет циркуляции, как зимой, когда обе трубы участвуют в работе системы.
Благодаря тому, что на территорию Новоуральского городского округа зашла такая организация, как АО «ОТЭК», летом 2018-го года мы совместно с техническими специалистами смогли запустить пробную 7-дневную, а летом 2019 года — полномасштабную циркуляцию горячей воды. Город был поделен на две части, в одной пол-лета ремонтировались магистральные трубы, а во второй части города обе трубы – и подающая, и обратная — были в работе, и, как в зимнее время, вода в системе циркулировала. Это потребовало переоборудования части внутридомовой системы и серьезных финансовых вложений. Тем не менее, в 369 домах, в которых удалось запустить циркуляцию, мы отметили повышение температуры горячего водоснабжения на 6-17 градусов, и, как следствие, у нас как у управляющей компании примерно на 47% снизились обращения граждан с жалобами на температуру горячей воды в летний период. Единственное: даже хорошее начинание имеет две стороны. И, с одной стороны, люди получили горячую воду, а с другой – циркуляция зашла, на некоторых домах приборы учета стали показывать температуру воды больше 70 градусов (при нормативе 60), и это в конечном итоге принесло убытки управляющей компании. Вот обратная сторона медали и хорошего начинания. Тем не менее мы существенно продвинулись в решении проблемы горячего водоснабжения в летний период.
Во второй половине лета из-за состояния магистральных теплосетей нам, к сожалению, не удалось столь же полномасштабно и по такой же схеме запустить другую часть города. Думаю, в 2020 году у нас с коллегами из АО «ОТЭК» и МУП «Водогрейная котельная» это получится: дома, системы которых позволяют обеспечить летнюю циркуляцию, подготовлены, так что ситуация с горячей водой летом должна быть значительно лучше, чем в предыдущие годы. Хотя жителям надо понимать, что трубы в летний период надо выводить в ремонты, и в любом случае какой-то период на определенных домах проблемы с ГВС все же будут.
«ПРИБОРЫ УЧЕТА НЕ ГОТОВЫ»… НЕАКТУАЛЬНО!
В 2019 году мы изменили порядок обслуживания приборов учета. В прежние годы были большие нарекания к управляющей компании, что к запуску отопления часть приборов учета оказывалась не в коммерческой эксплуатации, по сути, теплоснабжающая организация не принимала с них показания. Причина объективная: ежегодно летом приборы учета снимаются и направляются на поверку и, если надо, в ремонт. Чтобы потом такие приборы запустить в коммерческую эксплуатацию, их нужно установить на место и получить реальные показания, зафиксировав, что приборы работают правильно. А как это сделать, если ресурс через них не проходит? Циркуляции-то нет!
Бесконечны были споры с ресурсниками, но, наконец, и в этом вопросе найдены решения, в связи с запуском циркуляции воды летом в течение 2019 года совместно с АО «ОТЭК» удалось получить наработку и запустить в эксплуатацию большое количество приборов учета. Кроме того, пересмотрели и скорректировали графики периодической поверки приборов учета, часть работ перенесли на отопительный период. Поэтому, возможно, уже с 2020-го года ситуация, когда почти 300 приборов учета не введены в эксплуатацию к моменту запуска тепла, перестанет быть актуальной, и с этой проблемой мы покончим навсегда.
ПЕРЕТОПЫ, ПЕРЕТОПЫ…
Говоря простым языком, «перетоп» возникает, когда обратная сетевая вода, пройдя весь контур дома, возвращается в магистральные сети с более высокой температурой, чем это требуется по графику. Наличие этого изменения – своего рода показатель нездоровья тепловой системы и, возможно, не только конкретного дома, но и части системы. И это сложнонастраиваемая ситуация: в справочной литературе по теплоснабжению указывается больше 50-ти причин отклонения от нормы этого показателя – от проектных ошибок до неправильной эксплуатации сетей и необходимости регулировок на источнике и внутри многоквартирного дома.
В 2019 году мы с АО «ОТЭК» очень хорошо поработали по решению этой проблемы. Делаем конкретные технические решения в отношении каждого дома, согласовываем их с «ОТЭК», и я считаю, что сейчас у нас неплохое взаимодействие со всеми участниками цепочки теплоснабжения – от источника до конечного потребителя. И для сравнения: в течение 2018 года нам поступило порядка сотни телефонограмм о превышении «обратки», в 2019-м их количество было в разы меньше.
ДОЛЖНЫ – ЗНАЧИТ ДЕЛАЕМ
В 2019 году мы создали дополнительные группы контроля за правильностью передачи показаний индивидуальных приборов учёта. Как известно, исполнитель коммунальной услуги должен контролировать показания индивидуальных приборов учета – электросчетчиков и счетчиков воды. Жители с 20-го по 30-е число месяца передают показания в ООО «УЭС», где их принимают и обрабатывают, а потом оставшиеся полмесяца эти же сотрудники выходят на контрольные мероприятия по адресам собственников, списывают показания и составляют акты. Это было очень неудобно, с одной стороны, специалисты работали с огромной нагрузкой, а с другой – количество проверенных приборов учета нас не устраивало, поэтому с сентября 2019 года дополнительно было принято 7 сотрудников, которые сейчас занимаются только контролем индивидуальных приборов учета. Тем самым сделан большой шаг вперед по балансированию ресурсов внутри дома.
РЕАЛИЗАЦИЯ ВСЕХ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРОГРАММ НА ИМУЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ
Большой блок мероприятий, который хорошо себя зарекомендовал, получив массовое распространение среди жителей.
Программа «Комфортная городская среда». В 2019 году на условиях софинансирования по этой программе поучаствовали 15 домов. УЖК «Новоуральская» во всех случаях является заказчиком работ, наши специалисты в рамках своих полномочий участвуют во всех этапах реализации программы: прием заявок, формирование технической документации, проведение собраний, приемка работ и курирование всех вопросов.
Также в 2019 году наши специалисты вновь участвовали в подготовке документов и взаимодействовали с собственниками, Администрацией НГО, депутатским корпусом для реализации этой программы в 2020-2021гг. Объем работ на 2020 год практически уже сформирован, а на 2021 год «ушли» заявки, где требуется разработка проектной документации. В программе должно участвовать не менее 6 элементов благоустройства, 3 из которых являются обязательными (ремонт проездов, установка скамеек и урн, освещение дворовой территории в случае его отсутствия), остальные элементы – по выбору жителей на их усмотрение (например, установка детских игровых комплексов, устройство расширения проезжей части, озеленение и др.).
Новоуральцам важно знать: в бюджете нашего округа заложены немалые средства, которые направляются именно по инициативе общественности, жителей и депутатов, и успех реализации программ зависит от активности самих жителей и депутата округа.
«Мелкие» проблемы на округе можно также решать и другим образом: ежегодно депутатам выделяются средства резервного фонда, на 2020 год — по 550 тысяч рублей каждому. Эти деньги можно расходовать на благоустройство. Поэтому будьте активны, устанавливайте контакт со своими депутатами!
«Освещение придомовых территорий». В 2019 году в 91 новоуральский двор пришло освещение. Депутатам Думы НГО и членам согласительной комиссии удалось отстоять продление этой программы и на 2020 год, она попала в первый приоритет мероприятий, контрольная сумма — 3 миллиона рублей — запланирована. Поэтому обращаюсь к жителям: если вы хотите попасть в эту программу – срочно обращайтесь к своему депутату, чтобы он от своего имени подал заявку на освещение территории вашего дома. Что очень важно: освещение дворов происходит только за бюджетные деньги, софинансирование со стороны жителей не требуется.
«Перевод домов на электропищеприготовление». В 2020 году переводом на электроплиты последних 4-х домов завершится реализация этой муниципальной программы. Тем самым благодаря совместным усилиям жителей, депутатов, Администрации НГО и УЖК «Новоуральская» тема «опасного газа» (использование газовых баллонов в квартирах, уличных «газовых шкафов» на улицах рядом с домами) в городе будет закрыта окончательно.
«Ямочный ремонт». В 2019 году по настоянию депутатского корпуса за бюджетные деньги стартовало проведение ямочных ремонтов во дворах. На эти цели было выделено 2 миллиона рублей, это примерно по 120 м2 ямочного ремонта на каждом избирательном округе. На 2020 год отдельным решением Думы тоже заложены средства на эти цели, возможно, сумма будет скорректирована в большую сторону. Поэтому вновь обращение к жителям: если есть предложения по ямочным ремонтам во дворах — обращайтесь к своим депутатам. Потому что главной движущей силой в решении этих вопросов будут выступать депутаты округа.
В 2019 году УЖК «Новоуральская» продолжила активный контроль за проведением капитальных ремонтов и приёма работ. Отремонтировано 36 домов. Очень хорошо, что подход к участию специалистов управляющей компании в программе капитального ремонта поменялся, и технические службы УЖК курируют ход программы с момента проектирования до приемки работ. Это правильное решение, ведь нам потом эти дома обслуживать.
ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
Диагностика газового оборудования. В свете неприятных событий в стране, связанных со взрывами газа и повлекших за собой изменения законодательства, все управляющие компании должны проводить диагностику внутридомового газового оборудования, внутри квартиры – это обязанность собственника. УЖК «Новоуральская» не исключение, до конца марта 2020 года мы должны закончить диагностику газового хозяйства своего жилищного фонда, получить заключение лаборатории неразрушающего контроля и сформировать адресный план ремонтных работ. Мероприятие очень дорогостоящее и, к сожалению, не предусмотренное размером платы за жилое помещение. Но зато по окончании можно быть уверенными, что оборудование в порядке.
Запущена и реализуется программа «Домашний дворник». Этот социальный проект — собственная разработка УЖК «Новоуральская». Реализация программы началась в ноябре 2019 года, на сегодняшний день территория 94 домов убирается домашними дворниками, в проекте занято 58 человек. В течение двух месяцев 2019 года отрабатывался механизм программы, с января продлили договоры добросовестным сотрудникам (а их немало!). Но и уволили многих.
Новый этап программы стартовал в январе. Приглашаем желающих для участия в этой программе. Вообще мы получили настолько хороший отклик от населения на эту программу, какого даже и не ожидали. Это было неожиданно и приятно! Довольны жители, довольны и сами участники этой программы. К нам на работу пришло очень много хороших новых сотрудников, среди них – председатели МКД, активные пенсионеры, молодежь; люди работают даже семьями. Благодаря этому проекту управляющая компания и жители стали ближе друг к другу. Это направление мы будем обязательно развивать и со временем, возможно, на его основе запустим другие проекты, рассчитанные на участие жителей.
СОЦИАЛЬНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ
В 2019 году возобновлена работа «Школы председателей». Старт нового сезона в феврале, тематика: экономика и экономия, лицевой счет дома, расчетный лист, городские программы благоустройства.
Также были организованы ежегодные конкурсы среди собственников «ЧистоЛето», «Снежинковый подъезд», «Елки-Горки». Кто не принимал в них участие – подключайтесь в 2020 году, призы классные!
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В 2019 ГОДУ:
* договор управления с нами заключили 2 вновь построенных дома по ул. Садовая;
* в соответствии с действующим законодательством актуализирован договор управления, составленный в 2016 году;
* мы вышли на заключение договоров с собственниками городских общежитий и сельских населенных пунктов, чтобы из-за банкротства МУП «Нива» не оставить их дома без управления. В этой сложной ситуации для крупной управляющей компании, как наша, остаться в стороне и не «подхватить» дома — это было бы неправильно.
* Не продлен договор управления с жителями д.18 по ул. Чкалова. Очень неприятная для УЖК «Новоуральская» ситуация, все-таки мы 10 лет управляли этим домом, и все это время пытались выстроить здоровое сотрудничество и нормальный диалог с председателем Совета этого дома, и до последнего надеялись, что нам удастся это сделать. Но – увы…
Для понимания: у договора управления, который собственники МКД заключают с управляющей компанией, есть одна особенность. Управляющая компания не может расторгнуть его по своей инициативе, в то же время собственники со своей стороны могут сделать это в любой момент в одностороннем порядке, такое право им дает Жилищный кодекс. Единственное, что может сделать управляющая компания, имея намерение расстаться с собственниками, результаты сотрудничества с которыми ее не устраивают, — это дождаться окончания срока действия договора и не перезаключить его на новый срок. Что в нашем случае и произошло. Чкалова, 18 – дом маленький, 18-квартирный. Казалось бы, чего проще установить доброжелательное сотрудничество «жители-управляющая компания»!.. У специалистов УЖК «Новоуральская» и наших дочерних предприятий большой опыт успешной совместной работы с жителями. Жители и Советы огромных многоподъездных многоэтажек, желая комфорта в доме и ведя с нами конструктивный диалог, улучшают техническое состояние и своего дома, и прилегающей территории, в том числе участвуя в различных программах. Да, и дома, и жители бывают разные, но у специалистов нашего холдинга за 10 лет работы установились добрые отношения со всеми Советами. Хотя не всегда все гладко, ведь все мы люди и такая сфера, как наша, очень часто в эмоциональный настрой уводит. Я считаю, что это нормально, даже когда ситуации порой настолько спорные и острые, что, кажется, найти общий язык не получится никогда. Но находили всегда! У нас получается договариваться со всеми председателями. Председатель же Совета дома 18 по ул. Чкалова, к сожалению, пошел по пути потребительского терроризма — с бесконечными конфликтами и разборками, с еженедельными жалобами и письмами в ГЖИ, в Администрацию, в прокуратуру и прочие инстанции.
Поэтому случилось то, что случилось: когда у нас истек срок договора с этим домом, мы отказались его перезаключить, чему жители (и в первую очередь председатель Совета МКД)… были очень удивлены. После этого у руководства компании было несколько встреч с жителями, в том числе с участием представителей Администрации НГО и депутата округа. Без управления дом находиться не может. Но с жителями этого дома мы больше работать не будем. Ситуация на сегодняшний день: после 3-месячного бездоговорного существования жители, пройдя через выборные процедуры, заключили договор управления с управляющей компанией «Ариал», в управлении которой всего 2 дома.
* Переход на прямые договоры
По законодательству перейти на прямые отношения с поставщиками ресурсов можно двумя способами. Первый: по решению общего собрания собственников. Второй: ресурсник вправе отказаться от договора с управляющей компанией, если задолженность управляющей компании больше 2-х месяцев, и именно таким образом у нас с 1 ноября 2019 года произошел переход на прямые договоры с АО «ОТЭК», а у населения с 1 ноября уже прямые взаимоотношения с этой организацией. В настоящее время ведется переговорный процесс о реструктуризации задолженности УЖК «Новоуральская» перед АО «ОТЭК» (которая образовалась в результате задолженности населения за тепло и воду). Также достигнута договоренность, и с 1 марта 2020 года переход на прямые договоры произойдет с «Водоканалом».
Что касается самих долгов: все сотрудники группы по взысканию задолженности УЖК «Новоуральская» с лета переведены на сдельно-повременную систему оплаты труда. И мы существенно увеличили количество исков в суд о взыскании задолженности за услуги ЖКХ. Правда, вынесенное судом решение – это, к сожалению, еще не полученная задолженность, ведь дальше идет работа приставов. Тем не менее нам надо пропустить всех должников через суд, чтобы зафиксировать их долги, и они «не ушли» за сроки исковой давности.
У каждого поставщика ресурсов своя причина перейти на прямые договоры с населением. Важный момент: перейдя на прямые договоры, нам удалось договориться со всеми ресурсниками о сохранении единого платежного документа и единой кассы, а также о едином начислении компенсаций и субсидий. Кроме того, переход на прямые договоры не означает, что УЖК «Новоуральская» от жителей отвернулась, со всеми проблемами отфутболивая их к поставщикам ресурсов. Все, что происходит внутри дома, — это зона ответственности управляющей компании. Поэтому, уважаемые новоуральцы, пожалуйста, не переживайте, механизм приема всех заявок Единой аварийно-диспетчерской службой и всеми службами УЖК «Новоуральская» сохраняется, житель со своими проблемами с теплом или водой обращается к нам – мы взаимодействуем с поставщиками ресурсов.
В настоящее время ведутся переговоры о переходе на прямые договоры с другими ресурсоснабжающими организациями, в частности, ГУП СО «Газовые сети». ООО «ТБО «Экосервис» от перехода категорически отказалось, причины понятны: региональному оператору проще «сдернуть» задолженность населения за мусор с управляющей компании, чем самостоятельно «гоняться» за своими неплательщиками.
В чем необходимость перехода на прямые договоры с поставщиками ресурсов и услуг? Это самые крупные поставщики ресурсов, в частности, 50% ежемесячного платежа каждого новоуральского жителя – это платеж на ГВС и отопление. Управляющая компания – совершенно ненужная прослойка между ресурсоснабжающими организациями и жителями, она с этого ничего не получает, кроме долгов населения перед поставщиками ресурсов, которые оседают в управляющей компании. На сегодняшний день задолженность жителей Новоуральска перед УЖК «Новоуральская» — 130 миллионов рублей за СЭЖ (содержание и ремонт жилого фонда). Общая сумма задолженности населения за потребленные ресурсы — 700 с лишним миллионов рублей. 11-й год существует УЖК «Новоуральская», и все эти годы долги населения за потребленные ресурсы копятся у нас, а не у поставщиков, которые им эти ресурсы поставляют. И это, в свою очередь, главная причина того, что управляющая компания сегодня имеет все признаки банкротства: неплатежи жителей влекут за собой неплатежи управляющей компании – а дальше банкротство. Уходя на прямые договоры с поставщиками ресурсов, УЖК «Новоуральская» тем самым перестает накапливать долги. И, таким образом, есть шанс оздоровить финансовую ситуацию в управляющей компании.
Источник: «Новоуральский управдом»